La flexibilité et l'évolution des activités commerciales dans le cadre d'un bail commercial représentent des éléments clés pour la réussite et le développement d'une entreprise. Afin de répondre aux besoins changeants du marché et aux attentes de la clientèle, les locataires de locaux commerciaux peuvent se trouver dans la nécessité d'ajouter des activités connexes ou complémentaires à leur bail commercial initial. Cette démarche, encadrée par la procédure de déspécialisation partielle, requiert une attention particulière et le respect de certaines étapes légales pour être menée à bien.

Lorsqu'un bail commercial est établi, l'activité principale qui sera exercée dans les locaux est définie. Toutefois, il est possible d'enrichir cette activité principale en y ajoutant des activités qui sont soit connexes, soit complémentaires. Une activité connexe est définie par son lien étroit avec l'activité principale déjà exercée dans les locaux, comme la vente de plats cuisinés qui peut compléter une activité principale de vente de charcuterie. D'autre part, une activité complémentaire vise à améliorer l'exercice de l'activité principale, tel que l'exemple de la vente de produits alimentaires au sein d'une station-service.

Pour procéder à cette extension d'activité, le locataire doit d'abord obtenir l'autorisation du propriétaire des locaux. Cette étape implique l'envoi d'une notification, par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception, exprimant l'intention d'ajouter une nouvelle activité. Le propriétaire dispose alors de deux mois pour répondre à cette demande. Son silence est interprété comme une acceptation, tandis qu'un refus doit être motivé par l'incompatibilité de l'activité proposée avec les termes du bail.

Il est important de noter que l'ajout d'une activité connexe ou complémentaire n'entraîne pas nécessairement une augmentation immédiate du loyer. Cependant, lors de la révision triennale du loyer suivant l'extension d'activité, le propriétaire peut envisager une réévaluation du loyer si l'activité ajoutée a modifié la valeur locative des locaux.

La jurisprudence joue un rôle prépondérant dans l'appréciation des activités ajoutées, considérant qu'aucune définition précise ni critère d'évaluation des activités connexes ou complémentaires n'est établi par la loi. Les décisions sont prises au cas par cas.

Les conséquences d'une méconnaissance de cette procédure peuvent être significatives pour le locataire. En cas de désaccord persistant avec le bailleur et sans suivre la procédure requise, le locataire risque de voir sa responsabilité engagée, son bail non renouvelé ou même résilié. Dans de telles circonstances, la voie judiciaire devient la seule option disponible pour résoudre le litige.