A Paris, depuis le 1er juillet 2019, le loyer des logements du parc privé est soumis à un dispositif d’encadrement, qui vise à limiter les hausses excessives et à favoriser l’accès au logement.

Ce dispositif, qui avait été suspendu, a été rétabli par la loi ELAN du 23 novembre 2018, à la demande de la Ville de Paris.
Il consiste à fixer, par arrêté préfectoral, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Le loyer de référence majoré correspond au loyer plafond, qui ne peut pas être dépassé par le propriétaire, sauf à justifier d’un complément de loyer pour des caractéristiques exceptionnelles du logement.

Le loyer de référence minoré correspond au loyer plancher, en dessous duquel le locataire peut demander une diminution du loyer.
Qu’est-ce que le complément de loyer ?

Le complément de loyer est une somme que le propriétaire peut demander en plus du loyer de base, si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le rendent plus attractif que les logements comparables du même secteur géographique. Ces caractéristiques peuvent être, par exemple, une vue exceptionnelle, une terrasse, une cheminée, etc.

Le complément de loyer fait partie du montant du loyer.

Autrement dit, le montant du loyer (hors charges) se compose du loyer de base (hors charges) et du complément de loyer .
Dans quels cas le complément de loyer s’applique-t-il ?

Le loyer de base inscrit dans le bail doit être au plus égal au loyer de référence majoré :

•qui correspond à la catégorie du logement (nombre de pièces, localisation, époque de construction, location vide ou meublée)
•et qui est en vigueur à la date de la signature du bail.
Pour connaître le loyer de référence applicable à un logement à Paris, il faut se référer à la carte interactive des loyers de référence, disponible sur le site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) d’Île-de-France ou sur le site de la Ville de Paris.

Quelles sont les conditions pour justifier un complément de loyer ?

Pour demander un complément de loyer, le logement doit avoir des caractéristiques de localisation ou de confort qui remplissent les conditions suivantes :

•Être remarquables par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue sur un monument historique…)
•Ne pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l’époque de construction du logement)
•Ne pas donner lieu à remboursement par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d’énergie

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être mentionnés dans le bail.

Quelles sont les limites au complément de loyer ?

Le complément de loyer ne doit pas être disproportionné par rapport au loyer de référence majoré. Il doit correspondre à la différence entre le loyer de référence majoré et le loyer de marché du logement, en tenant compte des caractéristiques exceptionnelles.

Le complément de loyer ne doit pas être modifié en cours de bail, sauf si le locataire et le propriétaire en conviennent d’un commun accord.

Par ailleurs, depuis le 18 août 2022, la loi " pouvoir d’achat " a interdit le complément de loyer lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :

•Sanitaires sur le palier
•Signes d’humidité sur certains murs
•DPE : Diagnostic de performance énergétique de classe F ou G
•Fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation
•Vis-à-vis à moins de 10 mètres
•Infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement
•Problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois
•Installation électrique dégradée
•Mauvaise exposition de la pièce principale

Le locataire peut contester le complément de loyer auprès de la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 mois qui suivent la signature du bail.

C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

En cas d’accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la CDC pour faire appel au juge. Il doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut demander au juge d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.
Pour en savoir plus sur le complément de loyer à Paris, ses conditions d’application et ses modalités de contestation.