La location meublée de courte durée a connu un essor considérable depuis l’apparition des plateformes en ligne telles qu’Airbnb, Abritel ou Booking.

Ces plateformes permettent aux propriétaires de rentabiliser leur bien immobilier en le proposant à une clientèle de passage, parfois à des tarifs plus avantageux que ceux des hôtels.

Toutefois, cette pratique n’est pas sans conséquences sur le marché du logement, notamment dans les zones tendues où la demande est forte et l’offre insuffisante.

En effet, la location meublée de courte durée contribue à réduire le nombre de logements disponibles pour les habitants permanents, à augmenter les prix de l’immobilier et des loyers, et à créer des nuisances pour le voisinage.

Face à ces enjeux, le législateur a décidé de durcir la réglementation applicable aux locations meublées de courte durée, afin de limiter les abus et de préserver l’équilibre entre le tourisme et l’habitat.

Ainsi, le projet de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue prévoit plusieurs mesures visant à renforcer les obligations des propriétaires et des plateformes de location, à accroître les contrôles et les sanctions, et à favoriser la transparence et la coopération entre les acteurs.

Dans cet article, nous allons présenter les mesures phares du projet de loi et analyser leurs impacts sur l’activité de location meublée de courte durée.

• Limitation du nombre de jours de location à 90 jours au lieu de 120 jours : Il s’agit là sans doute de la mesure la plus impactante pour les propriétaires qui ne pourront plus louer leur appartement que 3 mois dans l’année en location meublée touristique. En effet, la commune peut, par délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location, dans la limite de 90 jours par an.

• Suppression des avantages fiscaux de la location courte durée : La troisième mesure, sans doute la plus spectaculaire, s'en prend à la "niche fiscale" dont bénéficient actuellement les locations meublées de courte durée en alignant leur fiscalité sur celle des locations de longue durée. Dans le détail, l'abattement fiscal micro-BIC des meublés de tourisme classés est abaissé de 71% à 30% dans la limite d'un plafond de revenus de 30.000 euros (contre 188.700 euros actuellement). Pour les meublés de tourisme classés situés en zone rurale très peu dense ou en station classée de sport d'hiver, l'abattement de 30% est complété d'un abattement supplémentaire de 41% (soit 71% au total) dans la limite d'un plafond de 50.000 euros. Enfin, pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement est également abaissé à 30%, dans la limite de 15.000 euros. Au-delà de ce plafond, les propriétaires seront soumis au régime réel.

• Obligation de déclaration préalable et d’enregistrement : toute location d’un meublé de tourisme, classé ou non, est soumise à une déclaration préalable soumise à enregistrement. La déclaration doit indiquer si le meublé constitue la résidence principale du loueur.

• Autorisation préalable et diagnostic de performance énergétique : pour louer de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage, les propriétaires doivent obtenir une autorisation préalable et présenter un diagnostic de performance énergétique dont le niveau doit être compris entre les classes A et D. Toutefois cette mesure sera appliquée progressivement dans le temps selon le calendrier suivant :

- À partir du 1er janvier 2025, à la classe G ;

- À partir du 1er janvier 2028, à la classe F ;

- À partir du 1er janvier 2034, à la classe E.

• Sanctions en cas de fausses déclarations ou d’utilisation de faux numéros : toute personne qui effectue de fausses déclarations ou qui utilise un faux numéro de déclaration est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 15 000 euros.

• Limitation du nombre d’autorisations temporaires de changement d’usage : la commune peut, par délibération motivée, fixer le nombre maximal d’autorisations temporaires de changement d’usage dans des zones géographiques qu’elle délimite, en tenant compte des éléments caractéristiques de la tension locative.

• Sanction des intermédiaires comme les sociétés de conciergerie ou de gestion locative : toute personne qui se livre ou prête son concours, contre rémunération ou à titre gratuit, à la commission de l’infraction de changement d’usage sans autorisation est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, sur assignation de la commune ou de l’Agence nationale de l’habitat, et son produit est intégralement versé à la commune.

• La possibilité d’interdire les locations de courte durée dans certaines zones tendues pour favoriser les locations d’habitation : la commune peut, par délibération, délimiter des zones où les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation. Dans ces zones, les logements concernés par l’obligation de location à usage d’habitation ne peuvent faire l’objet d’une location de courte durée à une clientèle de passage, sauf s’il s’agit de la location temporaire de la résidence principale.